※以下の単項目のみのご相談もお気軽にお申し付け下さいませ。
1.立地の判断
ご所有の不動産もしくはご購入検討中の不動産が店舗としての立地として適正かどうか判断致します。
店舗は住居や事務所より賃料は比較的高く(特に路面を含む低層階)、内装はテナントが負担する為、初期投資を抑えることが出来、不動産投資としては理想的な反面、運用上専門的な知識が必要になる為、参入がしにくい面もあります。
私どもは、立地の判断はもとより、建物の階層のどのフロアまでが店舗として成立するかどうかの判断もさせて頂き、収支計画に寄与させて頂きます。
2.テナントの構成・適性賃料の算出
不動産の立地が店舗として適正と判断出来れば、どのような業種・業態でそのテナントがどの程度の賃料を負担出来るかをご提案致します。
私どもは、首都圏及び全国主要都市でこれまで約10,000件近くの物件をお預かりして参りました。
その蓄積された物件データを基に、テナントの構成・適正賃料の算出を行っております。
また、これまでの営業活動により大きく分けて「飲食」・「物販」・「サービス」の各業種のテナント様のデータが約4,300社ほどございますので、上記でご提案する想定業種・業態の店舗開発ご担当者様に直接ヒアリングを行い、机上の想定だけでなく、より市場に即した精度の高い、マーケットレポートをご提案する事が可能です。
3.設計コンサルティング
私どもは設計のプロフェッショナルではございませんが、店舗テナントを誘致する為の新築・改修等を問わず、設計図の構想をご提案する事が出来ます。
具体的には、作成された設計図がテナントを誘致する為の設計として十分かどうかの判断、設計前の段階で必要な共用施設(エレベーターの数・位置、専用階段の確保等)のご提案を行います。
理屈では、その敷地の容積率を可能な限り消化し、賃貸床のレンタブル比を可能な限り高くしさえすれば、その不動産が生み出す収益性を最大化出来るはずですが、現実にはなかなかそうならない実情があります。
特に店舗の1階(路面)は建物の階層のうち、最も賃料が確保出来る為、出来るだけ当該フロアには共用施設を設けたくないものです。
ところが場合によっては、1Fの面積を惜しまず、共用施設を設けた方が、上層階のテナント誘致の難易度を軽減させる事もあります。
● エレベーターの数…多い方がより利用客を上層階に運べる為、テナントの売上増に繋がる。
● エレベーターまでの通路の幅員…広い方がより利用客に視認して貰え、上層階に向かいやすい。
● 2階や地階への専用階段の有無…(路面に導入口を施工する為、視認性が確保され利用客が入店しやすい。
● 看板の掲出計画…ただ設置するだけでなく、歩行者の目線を考慮した設置が必要。
また、各階の天井高も事業計画に大きく影響を与えるケースもあります。
新築・改修等する建物の完成形が近隣地域の類似の建物と諸条件が同等であれば、それらの建物と競合する事になります。
そこに一つでも個別性があれば、競合に勝てる可能性が出て来ます。通常の天井高であれば、例えば10階まで建築出来る立地があるとします。それをあえて各階の天井高を通常よりも高めに確保し、9階建になったとしても、下記の様に天井高を必要とするテナントが入居し、稼働率が上がり、総収入が多くなる事があります。
4.リーシング活動
私どもにはこれまでの営業活動により前述のように大きく分けて「飲食」・「物販」・「サービス」の各業種のテナント様のデータが約4,300社ほどございますので、物件の特性に合わせた業種・業態、賃料にてテナント様を誘致致します。
また、当該テナント様と直接やり取りを行い直接誘致が可能な為、web等で物件情報を広く公開する事を要しません。
従って、俗に言う「物件の出回り感化(公開期間が長期化する程、物件の新鮮度が低下し、その物件が本来持ちうるポテンシャル以上に値下げ交渉が発生したりする事があります。)」を生じる事なく、リーシング活動を行なえます。
※物件情報はご依頼頂ければ、広く公開する事も致します。
5.契約書作成業務
私どもは今日まで店舗に特化して、仲介業務を行って参りましたので、様々なトラブルにも面して参りました。
大抵のトラブルは「言った、言わない」の内容でしたり、契約書の条文に対する貸主・借主の疑義から生じるものです。
それらのトラブルを未然に防ぐ為には、契約書をどのように作成するかによって、左右されます。
一般的な賃貸借契約書の雛形ではそれらを網羅する事はなかなか難しいものです。
店舗の賃貸借ではスケルトンからテナント様が内装工事を行う場合の「工事区分」や旧テナント様の什器・備品・造作をそのまま引き継ぐ「居抜」での引渡しの場合の「資産区分」、「維持管理区分」等を明確にして契約を締結する必要があります。
私どもは様々なケーススタディをもとに、物件の特性を反映した契約書を作成致します。